不動産を売却する際の流れとは！諸費用や税金についてもご紹介

マイホームや土地などの不動産を売却する場合、知識が不足していると売却にも不安があると思います。
不動産売却をするときの流れや、手順を前もってリサーチしておくことが大切です。
今回の記事では、不動産売却がどのようにおこなわれていくかの流れや、諸費用や税金についてまとめました。

不動産売却の大まかな流れとは

アパート・マンションなどの賃貸物件や土地など、所有している不動産を売却したいときは、流れに沿って手順を踏んでいきましょう。
売却にあたって必要なことや注意するべきことなどをリサーチして把握しておくことで、トラブルを防ぎながらスムーズな売却ができるでしょう。

売却をする理由などを整理する

はじめに、本当に不動産を売却する必要があるのか考えてみてください。
不動産の活用方法によっては、売却しなくて済む可能性も考えられます。
不動産を所有したまま貸すことで賃料を収入できるケースがありますし、リフォームや建て替えをしてマイホームに住み続けることも可能です。
不動産を売らないという選択肢も含めてよく考えてみましょう。
不動産売却をする前に、売却する理由を確認して目的などを明確にすることが大切です。
子どものいるファミリーの場合、成長するにつれてマイホームが狭く感じることもあるでしょう。
また、お子さんが独立してしまい広すぎる部屋から夫婦二人で暮らしやすい部屋に住み変えたい、親の持っている不動産を売りたい、まとまったお金を作りたいといった希望もあると思います。
なぜ不動産売却が必要なのか、整理して考えてみてください。

不動産売却の手順について

不動産を売却する際、不動産の種類や条件によって制約を受ける場合があります。
買い替えをしたい場合で新築マンションを希望しているようなケースで、不動産会社を自由に選べないことがあります。
売主と提携している業者が売却するといった制限を設けている場合もあるので、気をつけましょう。
不動産売却にあたってタイミングをよく見極め、移動シーズンの時期を狙ったり、税制による特例期限に合わせて売却したり、不動産の相場を見たりして自分なりの流れを把握しておいた方が良いでしょう。

不動産売却の相場について

売りたい不動産がどのくらいで売却できるのか相場を調べ、不動産相場の動きもよく見極めてください。
インターネット上には物件情報サイトもあるので、参考にしてみてくださいね。
手始めに、不動産会社に不動産査定の依頼をして売り出し価格を決めていきましょう。
査定価格を出してもらうことで、どれくらいで売れるかどうかプロの判断を参考にすることができます。
必ず査定金額どおりに売却しなければならないわけではなく、希望価格や時期を考えて売り出し価格を決めましょう。

売却依頼と売買契約

売却依頼を出すのは、複数の会社にする場合と1社だけに依頼する場合があります。
不動産を売りに出した後は本格的な売却活動が始まります。
購入希望者があらわれたら、交渉や売買契約を結ぶ流れに進んでいきます。
交渉がまとまったら買主から手付金が支払われるので、仲介手数料の半額を支払い、買主と売買契約を結びます。
契約の際は引き渡し時期も決め、不動産を買主へ引き渡したら売却完了となります。
この際、鍵の引き渡しと買主からお金を受け取るのは同じタイミングでおこないます。
買主側が住宅ローンを借りたいケース、売主側が住宅ローンを借りているようなケースでは、事前準備も必要となります。

不動産売却時にかかる諸費用について

不動産売却の際にかかる諸費用には仲介手数料のほかにも税金などさまざまな種類があります。
不動産売却時にかかる諸費用は、一般的に売却価格の4％から6%ほど。
これらの費用をいつ支払うのか、いくらかかるのか把握しておきましょう。
種類がたくさんあるので、理解しておくと手続きがスムーズになりますよ。

●仲介手数料
●売買契約書を作成する際の印紙税
●移転登記時の抵当権抹消費用
●住宅ローン返済時の返済手数料
●確定申告後にかかる譲渡所得税
●確定申告後にかかる住民税
●クリーニング実施後にかかるハウスクリーニング費用
●測量実施後にかかる測量費用
●解体後にかかる解体費用
●契約書類発行時にかかる費用

不動産を売却するときは大きな費用がかかります。
諸費用のうちほとんどは仲介手数料が占めています。

仲介手数料について

仲介手数料は、不動産売却の際に業者に依頼し、仲介してもらう報酬として支払います。
たとえば、不動産の情報サイトに物件の情報を載せてもらったり、チラシを配布してもらったりして不動産販売の営業活動をしてもらうのです。
仲介手数料の上限は売買価格に応じて法律によって定められており、消費者は不利益とならないよう守られています。
売買価格が200万円以下だと、仲介手数料は売却価格×5％に消費税を加えた金額になります。
売買価格が200万円以上400万円以下だと売却価格×4％に2万円と消費税を合わせた金額で、売買価格が400万円以上だと、売却価格×3％に6万円と消費税を加えた金額になります。

抵当権抹消費用について

抵当権抹消費用は、住宅ローン完済の際に抵当権抹消のために必要な費用です。
ローンが組まれる際、金融機関により不動産を担保にするために抵当権が設定されます。
抵当権のある物件の場合、ローンの完済がない限りは物件を勝手に売却することはできません。
抵当権抹消費用は、抵当権抹消の際、登記情報が変更になる際の必要手数料です。
一般的に、司法書士への手数料なども含めると5000円から2万円ほどかかります。
個人でおこなう際は登録免許税のみで済みますが、プロである司法書士に依頼すると安心できるでしょう。

ハウスクリーニング費用について

不動産を売却するときに、部屋を綺麗にクリーニングしたい人もいるでしょう。
住宅の広さによって相場は変わり、住んでいるか否かでも費用は変わってきます。
一般的に1R・1Kの部屋の場合15,000円～25,000円ほどかかります。
1DK・2Kの場合は22,000円～32,000円ほど、1LDK・2DKの場合は28,000円～45,000円ほどかかります。
2LDK・3DKの部屋の広さがあると39,000円～53,000円ほどになり、3LDK・4DKの場合42,000円～65,000円、4LDK・5DK以上の広さになると46,000円以上になってきます。
どの部屋の大きさでも、空室の方がクリーニングしやすいためコストが少なくなります。
居住中の物件の場合、空室時よりコストがかかり、20～30%程度高くなる傾向があります。

売却時にかかる税金の種類

不動産売却時にかかる費用にはさまざまな種類がありますが、仲介手数料だけでなく、所得税などの税金もあります。
不動産の大きさや種類などにより、税額が変わってきます。
また、税額は譲渡するタイミングで変化することもあり、毎年税率が変わることも。
一般人には分かりにくいですし、知っておかないと後から損する可能性もあるので、事前に把握しておいたほうが良いでしょう。

必ず必要な印紙税と登録免許税

不動産売却のときに必ず必要なのが、印紙税と登録免許税です。
売買契約締結や所有権の移転によって必要となってきます。
印紙税は、不動産売買契約書に貼るための印紙を用意する際に必要となってきますが、契約金額によって変化します。
契約金額が1,000万から5,000万円以下の場合は20,000円になり、5,000万から1億円以下の場合は60,000円せす。
10万円以上になる場合、2022年3月31日までは軽減措置が適用されることになります。
さらに、不動産の所有権が移転する際、名義変更に伴い登録免許税が必要になります。
登記の種類で税額が異なり、所有権移転の場合は固定資産税評価額×2%になり、2022年3月31日までは軽減措置が適用されます。

不動産売却により利益が出た場合

不動者の譲渡によって利益が出るようなケースでは利益分は譲渡所得になり、住民税や所得税がかかります。
2011年より25年間は、復興特別所得税も加わっています。
これらは分離課税と呼ばれ、給与所得や事業所得とは分離されて計算されます。

節税になる特別控除や特例について

不動産売却は税金が高額になるため、不安になる人も多いと思います。
税金を抑えられる特例もあるので、節税対策としてチェックしておくのも良いでしょう。
損失があるようなケースでも控除が適用になる場合があります。
3,000万円特例と呼ばれている控除の条件に当てはまれば、節税が期待できます。
住んでいる物件や家の敷地などを売却する場合、譲渡所得から3000万円の控除があります。
この控除には適用条件があり、譲渡をおこなった年の前年や前々年に買い替えなどの特例を受けていた場合は適用されません。
譲渡する相手が親族や同族会社であっても適用されませんのでご注意ください。
さらに3,000万円特例と共に受けられる特例があり、所有期間が10年以上となる居住用不動産を売却した際の軽減税率特例での税率軽減も期待できます。
これにも交換や買い替えなどの特例を受けていない、軽減税率特例を前年や前々年に受けていないなどの条件があるので、ご確認ください。

まとめ

不動産売却をする場合、知識不足のままでは不安なまま売却手続きをすることになってしまいます。
売却をする際は、売却の流れや物件の相場などについてしっかりリサーチしておいてください。
諸費用や税金についても把握し、賢く節税対策も行っていきましょう。

私たち株式会社ライフビズパートナーズでは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の不動産をご紹介しております。

仲介手数料が無料や、負担を軽減するキャッシュバック制度もございますので、お気軽に当社までお問い合わせください！