根抵当権と抵当権の違いとは？根抵当権の特徴やメリットもあわせて解説

抵当権と似た、「根抵当権」という言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。
しかし、両者は似た言葉であるため、「違いがよくわからない」という方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、混同しがちな「根抵当権」と「抵当権」の違いから、根抵当権の特徴やメリット、どのような場面で利用されるのかまで詳しく解説します。

根抵当権と抵当権の違いとは

まずは根抵当権が、比較的馴染みのある「抵当権」とどのような違いがあるのかを確認しましょう。

抵当権とは

抵当権とは、主に住宅ローンなどの融資を受ける際に、金融機関が土地や建物に対して設定する権利です。
金融機関は債務者が住宅ローンの返済ができなくなったときに、抵当権を設定した土地や建物を差し押さえ、競売にかけて売却し、貸付金を回収することができます。

根抵当権とは

根抵当権とは、土地や建物の担保価値をあらかじめ算出したうえで貸し出せる上限額を決め、その範囲内であれば繰り返しお金の借り入れをできる制度です。
抵当権と同様に、債務者が融資したお金を返せなくなったら、根抵当権を設定した不動産を競売により売却して貸し付けたお金を回収できます。

抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権も根抵当権も、土地や建物を担保にして金融機関からお金を借りるために設定されますが、違いが3つあります。
最初の違いは、根抵当権には「附従性」がないことです。
附従性とは、債務がなくなると、その債務を保証していたものがなくなることを意味します。
抵当権なら、借りていたお金をすべて返すと、抵当権は自動的に消滅しますが、根抵当権には附従性がないためなくなることはありません。
※抹消手続きを行わない限りは、不動産登記簿上の記載は残るため、ローン完済後の手続きは必要ですので注意してください。

・根抵当権には「随伴性」がない
抵当権には「随伴性」がありますが、根抵当権にはありません。
抵当権の随伴性とは、債務が別の人に移ると、抵当権もその人に移ることです。
たとえばA氏が銀行Bから、不動産を担保に資金を借り入れていると仮定しましょう。
銀行Bが銀行Cへ債権を譲ったときには、不動産についている抵当権は銀行Cに移ります。
しかし根抵当権には随伴性がないので、銀行Bが銀行Cへ債権を譲ったとしても、銀行Bが設定していた根抵当権は移転せず、権利が継続するのです。

・根抵当権には連帯債務者をつけられない
根抵当権には連帯債務者をつけられないことも、抵当権との違いです。
連帯債務者とは、連帯保証人と同様に、債権に対して債務者とまったく同じ返済義務を負う人のことです。
抵当権では認められている連帯債務者が、根抵当権では認められていないことが特徴です。

根抵当権の特徴や利用される場面とは

抵当権と根抵当権の違いを紹介しましたが、ここからは根抵当権についてもう少し詳しく特徴を見ていきましょう。
根抵当権がどのような場面で利用されるのかも、あわせて紹介します。

極度限度額内であれば繰り返し借り入れできる

根抵当権には、「極度限度額」が設定され、その範囲内であれば繰り返し借り入れできることが特徴です。
極度額減額とは、担保としている土地や建物の価値をもとに算出した「融資の最高限度額」を指します。
たとえば極度限度額が5,000万円とされている根抵当権なら、合計が5,000万円を超えない範囲内で、繰り返し借り入れと返済を行うことが可能です。

一度設定すると合意なしでは消滅しない

根抵当権は一度設定すると、債権者と債務者が合意しなければ消滅しないことも特徴です。
前述したとおり、抵当権は附従性があるため、借りていたお金を完済すると、自動的に消滅します。
しかし、根抵当権では極度限度額内なら何度でも繰り返し借り入れができるため、附従性がありません。
根抵当権を消滅させるためには、債権者と債務者が合意のうえ、抹消の手続きする必要があります。

根抵当権が利用される場面

根抵当権は抵当権とは違い、極度限度額内であれば何度でも繰り返し借り入れと返済を行えることが特徴であるため、主に以下のような場面で利用されています。

・事業資金を借り入れるとき
根抵当権がもっともよく利用されるのは、企業が事業資金などの融資を受けるときです。
たとえば企業が銀行からお金を借りる必要が発生し、自社が所有している不動産を担保に融資を受けたと仮定しましょう。
経営がうまくいったので、借り入れ金を完済したときには、抵当権であれば手続きを行えば抹消できます。
そうすると、再度お金を借りる必要が出たときには、また不動産を担保に入れ、抵当権の設定登記をする必要があります。
そのようなことを繰り返すのは、手間と費用がかかるため、現実的ではありません。
その点根抵当権であれば、いったん不動産を担保に入れてしまえば何度も抵当権を設定しなくてよくなります。
こういった事情から、根抵当権は事業資金の借り入れにおいて、よく利用されるのです。

・注文住宅を建てるとき
その性質から考えると、根抵当権は事業を行っていない人にはあまり馴染みがありませんが、注文住宅を建てるときに利用されることがあります。
注文住宅を建てるために先に土地を購入し、あとから建物代金を払うときには、支払期間に数カ月の期間があきます。
別々に抵当権を設定してもいいのですが、根抵当権だと一度の設定ですむので手続きを簡素化できるのです。

・リバースモーゲージを利用するとき
根抵当権は、リバースモーゲージを利用するときにも使えます。
リバースモーゲージとは、所有する不動産を担保にして借り入れをし、存命中は利息分のみを毎月支払い、死亡時に担保に入れていた不動産を処分することで返済を行うシステムです。
リバースモーゲージは生活費や子どもの教育費、住宅のリフォームなどいろいろな用途に使えることから近年注目を集めています。
自宅の住宅ローンを完済し、老後の生活を支えるシステムでもありますが、長期にわたって繰り返し借り入れを行うことから、リバースモーゲージにおいては根抵当権が設定されることが一般的です。

根抵当権を利用するメリットとは

最後に根抵当権を利用するメリットを3つ紹介します。

極度限度額内で何度も借り入れできる

根抵当権を利用する最大のメリットは、極度限度額内であれば、何度でも借り入れができることです。
金融機関から融資を受けるときには、根抵当権ではなく、通常の抵当権を設定することによっても可能です。
しかし抵当権は、借り入れするたびに抵当権の設定登記を行い、完済したら抹消手続きが必要になり手間がかかってしまいます。
事業資金を借りたいときに、毎回手続きを行うのは大変です。
根抵当権であれば、一度手続きをしてしまえば、その後は設定登記をすることなく、何度でも借り入れができるのです。

設定登記費用を節約できる

設定登記が一度ですむため、登記費用を節約できることもメリットです。
抵当権の設定登記は、登録免許税はもちろん、司法書士に依頼した場合には報酬の支払いも発生します。
たとえば1,000万円借りた場合、登録免許税が借り入れ額の0.4%の4万円、司法書士に支払う報酬は約10万円必要です。
借り入れを3回繰り返したら、それだけで14万円×3回の、42万円かかります。
根抵当権であれば1回ぶんの14万円ですむので、28万円もの節約になるメリットがあるのです。

まとめ

根抵当権は、いったん設定しておくと、極度額減額内であれば何度でも借り入れを繰り返すことが可能になります。
事業を営んでいる人にはメリットが多いことから利用されることが多いシステムですが、注文住宅を建てるときに利用されることがあるなど、一般の人にもまったく縁がないわけではありません。
抵当権との違いを理解し、融資が必要なときには状況に応じて使い分けるようにしましょう。

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