不動産売却における立ち退きの流れを事前チェック！立ち退き料の相場や例外も要確認

賃貸経営中のマンションやアパートを売却することになったら、オーナーが変わるだけでなく住人全員に立ち退きを求める必要があるかもしれません。
しかし住人には賃借権があるため「出ていってください」と伝えても応じてもらえず、トラブルに発展する可能性があります。
立ち退きの交渉をスムーズに進めるためには、事前に手続きの流れや立ち退き料の相場を知っておくことがポイントです。
今回は、大家さんに知ってほしい不動産立ち退きの流れや例外、気をつけたいポイントについて詳しくご紹介いたします。

不動産売却にあたる立ち退きの流れ

立ち退きとは、不動産の売却・大規模な修繕が決定したり大家さんの都合で部屋を入居者がいる部屋を利用したい場合、契約解除を申し入れることを指します。
不動産売却にあたる立ち退きは、入居者に対し退去予定日から契約期間に関係なく、1年~6ヶ月前に以下の流れでおこないます。

●①立ち退き期間から6ヶ月以上前までに書面にて通知をおこなう
●②日程調整や立ち退き料など細かいことを口頭で説明する
●③実際に退去手続きに移る

立ち退きの旨を伝えても拒否されて、なかなか契約解除できないケースもまれにありますが、その場合は最終的には裁判で決着をつけることになります。
交渉で決定した内容は口頭でなく、その場で書面に残しておきましょう。

立ち退きの理由について

借地借家法に規定がありますが、住人に立ち退いてもらうためには正当な理由が必要です。

「この理由ならば立ち退き料を出さなくても良い」といったことは明文化されておらず、理由と立ち退き料の有無でそれが正当な理由であるか考慮されます。
理由自体はオーナーが変わったり道路拡張や区画整理のための取り壊しなどさまざまで、売却にあたる立ち退きも正当な理由の一つです。
しかし売却での立ち退きに関しては、修繕などと比べると大家側の都合として考えられることが多く、立ち退き料がないと「正当な理由にならない」として拒否される可能性が高いです。

承諾してもらうには正当性が必要

立ち退きの理由と料金は住人が妥当と思ったものでないとトラブルに発展しやすく、最終的には裁判になることも少なくありません。
特に不動産の売却は住人にまったく非がないため、立ち退き料を払わなければ承諾が得にくい理由の一つ。

住人に賃借権があることと同時に、売却の権利は所有権者である大家さんが持っている当然の権利です。
しかし、住人の同意がなく強制立ち退きの手続きをとると賃借権の侵害となり、逆に損害賠償を提訴されることも。
お互いが対面で話し合うことが大切で、売却の理由や引っ越し費用などを詳細に話し、住人側の意見や要望もよく聞いて条件に納得してもらいましょう。
トラブルを避けるため、最初から弁護士に依頼し立ち退き料の交渉を進めるという手もありますが、住人側も立ち退き料増額のために専門家へ相談している可能性があります。

合意を得るために事前に知りたいポイント

大家側が一方的に話したり価格交渉に応じないとなると、住人側も感情的に立ち退き拒否することも考えられます。
今までトラブルなく暮らしていた住人と誠意をもって話し合いを進めれば、大きなトラブルに発展するほうが例外的です。
売却にあたり立ち退きを求める際は理由をしっかり説明することはもちろん、あらかじめ地域の家賃相場や似た条件の物件を提示するなどのアフターケアも有効です。
住人側が余裕を持って行動できるように早めに通知を出したり、立ち退き期間の延長など柔軟に対応することで、お互いに気持ちよく立ち退き手続きが進みます。

不動産売却にあたる立ち退き料の例外

立ち退き料は正当な理由を考慮するための要素ではありますが、どのパターンでいくら支払うなど法律の規定はなく、大家さんの善意として支払うものとして扱われます。

そのため、必ずしも最初から立ち退き料を出すと言わなくても良いのです。
しかし不動産の売却や建物の老朽化による取り壊しといった理由は、多くの場合立ち退き料がないと合意してくれません。
先に引っ越しに必要な金額などおおよその金額を計算しつつ、世帯の人数や状況によって柔軟に対応しましょう。
ただし、例外的に下記のような理由があれば立ち退き料は必要ないと考えられています。

●①家賃滞納している（契約違反がある）
●②再三警告しても騒音・迷惑行為が止まらない
●③契約時の用途と別のことで使用している（オフィス代わりにしているなど）

たとえ不動産を売却するために立ち退きの手続きをとる場合でも、住人にこれらの理由や賃貸契約書の内容を無視した行為があれば、お願いする前に強制退去を命じることが可能です。
立ち退きを拒否した場合は、逆に遅延損害金を支払ってもらい期日前の退去が可能な場合もあります。

契約期間満了と立ち退き料の関係

賃貸契約は「普通建物賃貸借契約・定期建物賃貸借契約」の2種類が挙げられます。
定期建物賃貸借契約は契約の更新がなく、期間満了により賃貸借契約が終了します。
契約書にて期間を定めており、かつ期間満了により退去すると明記していれば、どのような理由でも立ち退き料なく退去を求められます。
その点普通建物賃貸借契約は更新が原則であり、正当な理由と6ヶ月以上前の通知の両方が必要です。
もし期間満了とともに退去してほしい旨を通知しても、それだけでは納得してくれず、立ち退き料の交渉が必要になる可能性が高いです。

不動産売却における立ち退き料の相場

立ち退き料の規定はありませんが、相場としては「家賃6ヶ月分以上」が妥当です。
内訳としては新たな住居の初期費用と引っ越し代金、物件探しや荷造りの手間賃などの意味があります。
大家側は家賃6ヶ月分の立ち退き費用にすべて含まれていると考えていても、住人側からはそれに加えて引っ越し代金や初期費用の負担など、上乗せの要求があるかもしれません。
入居時に受け取った敷金・礼金についても、特約がなければ支払う必要がありませんが、こちらも交渉材料としてよく使われます。
売却が前提となるとある程度の現状回復が必要になるため、大家側の都合にはなりますがその点も交渉時に伝えると良いでしょう。
まずは不動産売却につき契約解除したい旨を通知し、直接対面する際に立ち退き料について交渉しましょう。

立ち退き料が高くなるケース

立ち退き料が正当な金額かどうかは退去を求める理由や住人とオーナーの関係、状況によって大きく変動します。

住人が高齢だったり、持病を抱えていて転居に負担があることも少なくありません。
その地域は家賃の相場が高く、引っ越すにあたり家賃6ヶ月分では初期費用が捻出できないケースも考えられます。
交渉段階で了承を得られるのであれば問題ありませんが、そのような場合は立ち退き料も高くしなければ、借地借家法の「正当な理由」にならない可能性もあります。

立ち退き料にかかる税金

入居者全員に退去してもらうことになると、支払う立ち退き料も100万円以上と高額になるパターンも考えられます。
その際は税金についても心配になりますが、支払った立ち退き料は譲渡に要した費用として扱われて所得税から控除されます。
居住用としての不動産はほとんどが非課税ですが、事業用として貸していると課税対象として扱われるため注意しましょう。

まとめ

立ち退きの交渉は金銭的にも精神的にも楽ではありません。
しかし一度トラブルに発展すると争いが長引き、売却の手続きも思うように進まない可能性があります。
住人に少しでも気持ちよく、トラブルがなく退去してもらうために、できるだけ住人側の意見や事情も考慮しましょう。

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