売却時は瑕疵物件に注意！トラブルを防ぐための対応とは？

瑕疵あり物件と聞くと、「過去に事件があった」「幽霊が出る」など、訳あり物件だと思う方が多いです。
しかし瑕疵とはそれ以外にもさまざまな種類があります。
この記事では不動産の売却を検討している方に向け、瑕疵の持つ特徴や契約不適合責任とはどのようなものか、売却する際に心がける対応などをお伝えします。

瑕疵物件は大きくわけて4つ！それぞれの特徴とは

瑕疵物件とは、そこの住む人にとって不利益が生まれるような物件のことを指します。
なにも知らずに売買契約してしまうと、トラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。
また、一般的に訳あり物件と呼ばれるものや瑕疵には、大きくわけて4つの種類があります。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

物理的瑕疵

土地や建物に、物理的な欠陥がある物件を物理的瑕疵物件と呼びます。
土地の場合は地盤が不安定な場合や、有害物質による土壌汚染が懸念される場所、地中に不発弾などの埋設物がある場合です。
また、隣地との境界線があいまいな場合も、物理的瑕疵に該当することがあります。
境界線トラブルという言葉があるほど、隣地との境界は無視できないものです。
古い土地は境界を明確にしないまま家が建てられているケースが多いので、より注意が必要でしょう。
建物の場合は、雨漏りやシロアリ被害、建具のゆがみやアスベストの発生、耐震強度の不足などが挙げられます。
自然災害で床下・床上浸水が発生した場合や、外壁にヒビが入った場合なども、物理的瑕疵として取り扱われることが多いです。
ただし床や壁の傷など、普通に生活しているなかで発生した破損は、一般的に物理的瑕疵には該当しません。

心理的瑕疵

土地や建物に不具合がないのに訳ありと呼ばれる物件を見たことがありませんか？
そのような物件は心理的瑕疵を持っていることが多く、過去に自殺や殺人事件があった物件が当てはまります。
また暴力団の事務所だった、近くに暴力団の事務所がある場合も該当することが多いです。
「気持ちの面で住めない」「幽霊が出そう」という、精神的な抵抗を持つ物件のことですが、気にしない人は気にしないかもしれません。
そのため、この心理的瑕疵とは借り手や買い手の感じ方や考えが強くなるタイプといえるでしょう。

法的瑕疵

法律に違反する物件などが、法的瑕疵に当てはまります。
たとえば建築基準法や消防法、都市計画法に違反して建てられた物件です。

●建築基準法：建ぺい率や容積率が基準を満たしていない場合など
●消防法：スプリンクラーや防火扉、避難用のハシゴが設置されていない場合など
●都市計画法：許可を得ずに市街化調整区域に建てた家など

新しい物件は、新建築基準法にのっとって建築されているため、法的瑕疵に該当するケースはあまりないでしょう。
しかし旧建築基準法で建てられた中古物件や、昔からある古い古民家などは法的瑕疵に当てはまるかもしれません。
とくに昔からある古い古民家で再建築不可（現行の建築基準法で再建築ができない）の建物は、法的瑕疵に該当する確率が高くなります。
古い実家を相続後、売却を検討している方や、築年数がわからないほど昔に建てられた物件は要注意です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、周辺にお墓や工場などがあり、臭いや騒音が懸念されるタイプです。
また近隣にゴミ屋敷があったり、ゴミ捨てのマナーが守られていなかったり、近隣住民によって快適な生活が送れない場合も、環境的瑕疵に該当します。
環境的瑕疵は、不動産を取り巻く環境によって住み心地が左右されるタイプといえるでしょう。

瑕疵物件の売却で注意したい契約不適合責任とは

瑕疵物件を売却する際は、契約不適合責任に注意しましょう。
契約不適合責任とは瑕疵担保責任のことで、物件になんらかの不備があった際、売り主がその責任を負担するというものです。
売り主がいくら知らなかった不具合といえども、買い主側からしてみたら高いお金を払って物件を購入したのに、住めなくなったり嫌悪感を抱いたり、本来の目的を果たせなくなりますよね。
買い主を保護する観点から、瑕疵担保責任という制度が設けられているのです。
しかし2020年4月1日以降、瑕疵担保責任は契約不適合責任に改正され、内容も変わっています。
2020年3月31日までの瑕疵担保責任では、引き渡し後に売り主も知らなかった不具合（目に見えない雨漏りなど）が発生した場合、責任を負うという内容でした。
2020年4月1日以降は、売り主も知らなかった不具合（見えない瑕疵）かどうかは問われず、「契約の内容に合わない内容」に対し、売り主が買い主に対してその責任を負うことになったのです。
この改正により買い主は安心して契約ができるようになった反面、売り主の負担が大きくなったのがデメリットでしょう。
ただ、売り主が契約不適合責任を負う期間は、不具合が見つかってから1年以内です。
瑕疵を見つけてから1年が経過してしまうと、損害賠償や修繕費の請求ができなくなるので注意してください。
また宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者は取相手に対して「瑕疵の告知義務」をおこなわなくてはなりません。
知っている不具合はすべて買い主に伝えなくてはならず、この告知義務を怠ると業法違反となってしまいます。
ただし物理的瑕疵や法的瑕疵に限っては、修繕をおこなえば解決可能な不具合です。
瑕疵がなくなってから契約するか、不具合が解決しない場合は契約不適合責任にのっとり、どのような不具合なのか説明する必要があるでしょう。

瑕疵物つき件を売却する際に心がける対応とは

では瑕疵のある物件を売却する際、どのような対応を心がければいいのでしょうか？
瑕疵によるトラブルを避けるため、以下のような対応を検討してください。

現状をよくチェックする

契約不適合責任は売り主が知らなかった瑕疵に対しても責任を負わなくてはなりません。
そのため売却する物件に、どのような不具合があるのかを詳しくチェックしておきましょう。
ただし経年劣化や日常的な生活のなかでできた不具合は、瑕疵には該当しません。
屋根の経年劣化で雨漏りが起こったのか、それとも構造の不具合で雨漏りしたのか、中古物件では瑕疵に該当するのか不透明な部分があります。
その旨を買い主に説明すれば契約不適合責任違反にはならないので、告知義務は怠らないようにしてください。

建物状況調査（インスペクション）を依頼する

物件にどのような不具合があるのかを専門家が調べる、建物状況調査（インスペクション）を依頼するのも対応の1つです。
国の講習を受けた建築士による検査を受けられ、専門家の目線で状況や欠陥の有無を調査してくれます。
建物状況調査（インスペクション）なら、今後起こりうる不具合やトラブルを見つけられるかもしれません。
しかし建物状況調査（インスペクション）と聞いても、あまりピンとこない方もいるかと思います。
売却時や売却後のトラブル回避のため、最近は利用する売り主が増加傾向にあり、今後も需要が増えていくと思われます。
売却の際の対応として、ぜひ建物状況調査（インスペクション）を検討してみてください。

まとめ

この記事では瑕疵物件をテーマに、瑕疵の種類や特徴、契約不適合責任や売却時に心がけたい対応についてお伝えしました。
契約不適合責任や対応の仕方に悩みますが、瑕疵の特徴をおさえておけば、スムーズな手続きがおこなえるでしょう。
上記の内容を参考にし、円滑な不動産売却をおこなってください。

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